Das A und O — gute Planung
Was zu tun ist, damit Kosten und Bauzeit im Rahmen bleiben.
Geschichten, in denen die Kosten eines Bauvorhabens aus dem Ruder laufen, kennt jeder. Dafür müssen wir gar nicht erst auf die Elbphilharmonie oder den Flughafen Berlin schauen. Der Um- und Neubau eines Pflegeheimes in Remscheid zeigt, wie sich das mit guter Planung vermeiden lässt.
Eingebettet zwischen Wiesen und Wäldern des Bergischen Landes, an der Stadtgrenze von Remscheid-Lüttringhausen liegt das Pflegeheim Haus Clarenbach. Hier finden Menschen ein neues Zuhause, wenn das Leben in den eigenen vier Wänden im Alter zu mühevoll wird, Krankheiten eine Pflege zu Hause unmöglich machen oder eine Rundumbetreuung erforderlich ist. Für die Bewohner*innen stehen 80 Zimmer mit 18 bis 30 Quadratmetern als Einzel- oder Doppelzimmer sowie zwölf Doppelapartments mit 50 Quadratmetern zur
Verfügung. Seit 2013 wurde das bestehende Heim in mehreren Bauabschnitten umgebaut und erweitert.
Um Kosten und angestrebte Bauzeit einzuhalten, hat die Heimleiterin Silke Lehmann-Wieden sich zu Beginn externe kaufmännische Unterstützung an die Seite geholt. „Ich würde niemals einen Bau ohne kaufmännische Begleitung anfangen“, sagt sie. Neben dem eigenen Buchhalter und Controller wurde sie von Leonhard Rosenthal von der Firma AIP Wohnen Bauträger GmbH begleitet. Rosenthal behielt die Kosten des Bauvorhabens im Blick, übernahm die Kommunikation mit Behörden und klärte die Finanzierung mit den Banken. Sein Augenmerk lag auf der detaillierten und realistischen Planung — gemeinsam mit Architekten und Ingenieuren, die Erfahrung aus ähnlichen Projekten mitbrachten. Beim Bau von Pflegeheimen sind die Kosten inklusive der Baunebenkosten wie Honorare für Architekten und Fachingenieure gedeckelt. Die sogenannte Angemessenheitsgrenze wird vom Kostenträger, hier dem Landschaftsverband, festgelegt. Der erste Schritt zur frühen Klärung der Realisierbarkeit ist die Kostenschätzung nach DIN 276: Bundesweite Durchschnittswerte nach Kostengruppen dienen einer überschlägigen Kostenermittlung im Rahmen der Vorplanung.
„Wir wissen aus langjähriger Erfahrung, dass Baukostensteigerungen eine der größten Herausforderungen sind.“
Bei den anschließenden Ausschreibungen und Leistungsverzeichnissen ist Genauigkeit oberstes Gebot: „Ich warte mit dem Startschuss für ein Bauvorhaben so lange, bis ich ca. 70 bis 80 Prozent der Angebote auf dem Tisch habe. Das sind dann die wahren Zahlen. Erst dann weiß ich, ob meine Kalkulation passt. Eine Reserve von vier bis sechs Prozent macht
trotzdem Sinn“, sagt Rosenthal. Im weiteren Bauverlauf erfolgt die Kontrolle der tatsächlichen Kosten, um Budgetüberschreitungen rechtzeitig zu bemerken und durch Einsparungen an anderer Stelle auszugleichen.
,,Für die Zusammenarbeit mit der GLS Bank war die professionelle Herangehensweise von Frau Lehmann-Wieden vorbildlich“, so Uwe Knauer, der GLS Kundenbetreuer. ,,Wir wissen aus langjähriger Erfahrung, dass Baukostensteigerungen eine der größten Herausforderungen sind.“
Wie sinnvoll eine akribische Vorbereitung gerade bei einer Sanierung ist, zeigte sich beim Umbau eines Teils des alten Pflegeheimes. Hier hatte der Architekt kein Gebäudeschadstoffkataster angelegt, da man der Meinung war, der Bauabschnitt sei frei von Asbest, PCB oder Schwermetallen. In der Bauphase stießen die Handwerker aber doch auf Asbest. Die erforderliche Sanierung führte dann zu Mehrkosten und Verzögerungen, mit denen zu Baubeginn niemand gerechnet hatte.
Bezüglich Kostenkontrolle, Partizipation und Projektsteuerung empfiehlt Lehmann-Wieden anderen Bauherren, Baubesprechungen zwischen Architekt*in, Bauleitung und Bauherr*in regelmäßig zu planen und durchzuführen. Auch ohne konkreten Anlass tun sich immer wieder neue Aspekte auf. Und sie empfiehlt den täglichen Besuch auf der Baustelle: „Chaos auf der Baustelle ist oft ein Indiz dafür, dass etwas nicht in Ordnung ist. Ganz anders eine saubere, ordentliche Baustelle.“
Pionier beim KfW-Standard 55
„Haus Clarenbach hat beim Thema Energieeffizienz Überdurchschnittliches geleistet und war Vorreiter“, sagt Knauer. Heute ist der KFW-Standard 55 bei Sozialimmobilien verbreitet, 2013 war er noch etwas Besonderes. Lehmann-Wieden hat früh einen Energieberater mit einbezogen. Belohnt wurde die Bauweise nach KfW-Standard 55 mit einem KfW-Förderdarlehen, das die GLS Bank zur Verfügung stellte. Nachhaltig zu bauen, zahlt sich aus. „Das macht sich jetzt bei geringeren Heizkosten bemerkbar“, freut sich Lehmann-Wieden.
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